En matière de charges de copropriété, les règles posées par les articles 10 et suivants de la Loi de 1965 sont d’ordre public (voir art 43 de la Loi du 10/07/1965).
Toute clause contraire du règlement de copropriété ou toute décision contraire de l’Assemblée Générale, même définitive (Cass 3ème civ 28.11.2019 n° 18-15.307),peut être jugée « non écrite » par le tribunal saisi ; étant « non écrite » elle est censée n’avoir jamais existé.
C’est dire que la contestation de la répartition des charges, contraire à l’article 10 de la Loi de 1965, est une des rares actions imprescriptibles (Cass 3ème civ 28.01.2016 n°14-26.921 – Cass 3ème civ 14.03.2019 n°17-25.845).
Cependant, une répartition de charges prévue au règlement de copropriété ou décidée en assemblée générale, même si elle est « manifestement illégale », doit être appliquée tant qu’elle n’a pas été annulée par le juge ou l’assemblée générale des copropriétaires.
En effet, il est de jurisprudence constante qu’une disposition du règlement de copropriété doit être exécutée tant qu’elle n’a pas été annulée. Le syndic commettrait une faute en corrigeant de lui-même le règlement de copropriété (Cass 3e Civ 03.07.1996 n° 94-17.001 – Cass 3e Civ 21.06.2006 n° 05-13.607 – Cass 3e Civ 28.04.2011 n° 10-14.298 – Cass 3e Civ 09.05.2012 n° 11-13.201 – Cass 3ème Civ 9.07.2020 n°19-12.599)
Un copropriétaire qui juge une clause de répartition des charges illégale doit donc obtenir, soit de l’Assemblée Générale qu’elle déclare la clause illicite (Cass 3ème Civ 10.09.2020 n°19-17.045), soit du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qu’il juge la clause non écrite, par voie d’action ou même d’exception.
En matière de répartition de charges jugée illégale, la jurisprudence obligeait le tribunal, lorsqu’il déclarait la clause non écrite, à fixer une nouvelle répartition (Cass 3ème Civ 25.01.2024 n° 22-22.036).
Cette obligation est désormais imposée par l’article 43 alinéa 2 de la Loi du 10.07.1965, ainsi rédigé :
Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
La nouvelle répartition ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision qui l’a ordonnée a acquis autorité de la chose jugée (si c’est une décision de justice), ou de la date à laquelle elle a été votée (si c’est une décision d’AG) (Cass 3ème Civ 25.04.2024 n°22-21.921).
Elle ne s’applique pas aux charges échues antérieurement.
La Cour de Cassation statuait déjà en ce sens (voir notamment par exemple Cass 3ème civ 10.07.2013 n°12-14.569 – Cass 3ème civ 28.11.2019 n° 18-15.307 ou Cass 3ème civ 9.09.2021 n° 20-15.608).
Notre Conseil : Faire reconnaître au plut tôt par l’Assemblée Générale ou par une décision de justice la répartition de charges que vous jugez illégale, car cette « répartition illégale » sera appliquée tant qu’une nouvelle répartition n’aura pas été adoptée ou ordonnée.
