En application des dispositions de l’article L. 111-23 du code de l’urbanisme,
La restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
Il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu permettre la restauration de bâtiments anciens caractéristiques des traditions architecturales et cultures locales laissés à l’abandon mais dont demeure l’essentiel des murs porteurs dès lors que le projet respecte les principales caractéristiques du bâtiment en cause et à condition que les documents d’urbanisme applicables ne fassent pas obstacle aux travaux envisagés (Conseil d’État, Chambres réunies, 4 août 2021, ° 433761).
L’application de cet article repose donc sur la réunion de trois conditions (Voir les conclusions de Monsieur Stéphane HOYNCK, rapporteur public, sous Conseil d’Etat, 4 août 2021, n° 433761) :
- Une condition objective à savoir qu’il reste l’essentiel des murs porteurs du bâtiment à restaurer. Cette définition a été rédigée pour être plus souple que la définition de la ruine.
Ainsi, les juges ont pu estimer que répondaient à cette condition :
- les bâtiments qui conservent les éléments essentiels de leurs deux façades nord et sud ainsi que de leurs murs pignons est et ouest, dont seuls les sommets sont effondrés (Cour administrative d’appel de Nantes, 5ème Chambre, 9 avril 2024, 22NT01781) ;
- la bâtisse dont la charpente et la toiture du bâtiment, partiellement couvert par la végétation, ont disparu dans les années 60-70, le bâtiment conserve ses deux façades nord et sud ainsi que ses murs pignons est et ouest, dont seuls les sommets sont partiellement effondrés. Dans ces conditions, le bâtiment conserve l’essentiel de ses murs porteurs au sens des dispositions de l’article L. 111-23 du code de l’urbanisme (Cour administrative d’appel de Nantes, 5ème Chambre, 10 janvier 2023, 21NT00096, confirmé par Conseil d’État, 6ème Chambre, 30 octobre 2023, n°472040).
- Une condition plus subjective, à savoir que l’intérêt architectural ou patrimonial justifie le maintien du bâtiment sous réserve d’en respecter les principales caractéristiques. Le législateur n’a soumis ces critères à aucun classement au titre du patrimoine ni même à l’avis de l’ABF. Les travaux parlementaires montrent une volonté de trouver une solution pour « de nombreux bâtiments traditionnels en zone rurale, particulièrement en montagne, faisant partie intégrante de notre patrimoine et des cultures locales, sont aujourd’hui à l’abandon et, de ce fait, dans un état de vétusté avancée. Ce sont des ruines. Ce triste visage de nos campagnes est accentué par l’impossibilité, la plupart du temps, de restaurer ces bâtiments en raison de l’interprétation extrêmement restrictive de la notion de ruines par l’administration. Ce constat est d’autant plus regrettable que, parfois – malheureusement pas suffisamment souvent -, des maîtres d’ouvrage attachés à ce patrimoine souhaitent le restaurer pour lui redonner vie. Cet amendement vise donc à préciser la notion de ruines en vue de faciliter leur reconstruction et, ainsi, de favoriser la renaissance de nos hameaux par la valorisation de notre patrimoine. » (Compte-rendu intégral des débats de la séance du 26 février 2003 (Sénat)) ; « Il convient de limiter les possibilités de restauration aux bâtiments qui présentent un intérêt particulier d’un point de vue architectural – par exemple parce qu’ils correspondent aux traditions architecturales de la région -, ou d’un point de vue patrimonial, notamment économique. » (Compte-rendu intégral de la première séance du 3 avril 2003 (Assemblée nationale)).
- Une condition législative, dans la mesure où l’application de ces dispositions a été réservée pour les cas où des dispositions contraires figureraient dans les documents d’urbanisme et à la nécessité de pouvoir indiquer les délais de raccordement aux réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité lorsque ces raccordements sont nécessaires (article L. 421-5 devenu depuis L. 111-11 du code de l’urbanisme).
Quand un projet réuni l’ensemble de ces conditions, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de l’autoriser, y compris si le pétitionnaire ne s’est pas expressément prévalu des dispositions du second alinéa de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme précité au soutien de sa demande de permis de construire, à moins que d’autres dispositions applicables y fassent légalement obstacle (Conseil d’État, 6ème – 5ème chambres réunies, 04/08/2021, n°433761).
