Un commerçant locataire de son fonds de commerce peut être confronté à des difficultés à payer son loyer. Quels sont les risques encourus (et les recours possibles) pour un défaut de paiement des loyers commerciaux ? Voici ce qu’il faut savoir.
Loyer commercial et clause résolutoire
La plupart des baux commerciaux contractés entre un propriétaire et le locataire exploitant du fonds de commerce comprennent une clause résolutoire.
Cette mesure donne au bailleur la possibilité de résilier, de manière anticipée, le bail qui le lie à son locataire si celui-ci ne respecte pas un de ses engagements contractuels comme le paiement des loyers.
Rappelons que la durée d’un bail commercial est au minimum de 9 ans, une durée qui peut être ramenée à 3 ou 6 ans à l’initiative du locataire seulement. La clause résolutoire permettant la résiliation du bail par le propriétaire s’applique pendant les 9 années de sa durée initiale et même au-delà si ce bail a été reconduit ou renouvelé.
Loyers commerciaux impayés : la procédure judiciaire
En cas de défaut de paiement des loyers commerciaux, si un accord à l’amiable n’a pu être trouvé entre le locataire et le bailleur, celui-ci peut enclencher une procédure judiciaire visant à résilier le bail et, le cas échéant, à expulser le locataire. En voici les étapes :
- Le propriétaire délivre à son locataire commerçant ou artisan, par voie d’huissier de justice, un commandement à payer. Cette démarche est possible à partir d’un mois de retard de paiement d’un loyer commercial.
- Si, au bout d’un mois, le locataire n’a pas régularisé sa situation, le bailleur peut saisir le juge des référés du Tribunal judiciaire dont dépend l’immeuble concerné.
- Une audience est alors accordée, au cours de laquelle le juge peut suspendre l’exécution de la clause résolutoire et accorder au locataire un délai de paiement supplémentaire basé sur le respect d’un échéancier.
- Si le locataire ne souscrit pas à cet accord ou s’il ne le respecte pas, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal qui rend alors une ordonnance à fin d’expulsion.
Conséquences d’un avis d’expulsion pour loyers commerciaux impayés
Ce commandement de quitter les lieux pour le locataire prend effet immédiatement, mais celui-ci peut encore faire appel ou demander un délai de grâce.
Quand tous les recours ont été épuisés, son expulsion est réalisée par un commissaire de justice accompagné de policiers et d’un serrurier. Le locataire ne peut invoquer la trêve hivernale puisqu’il ne s’agit pas d’un local d’habitation.
L’avis d’expulsion s’accompagne généralement d’une obligation à payer les arriérés de loyers, les dépens liés à la procédure (frais de commissaire de justice et honoraires d’avocats) et éventuellement des indemnités d’occupation du local commercial au-delà du délai légal.
