Afin de faciliter le recouvrement des charges de copropriété, nerf de la bonne santé des syndicats des copropriétaires, ceux-ci ont reçu une faveur peu commune du législateur, celle de pouvoir user d’une procédure rapide, dite « accélérée au fond », devant le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, après une simple mise en demeure, adressée au copropriétaire débiteur, et restée sans effet pendant 30 jours.
L’article 19-2 est ainsi rédigé :
À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Les sanctions sont sévères pour le copropriétaire défaillant :
- Il est déchu du bénéfice des termes du budget prévisionnel, des dépenses pour travaux non compris dans le budget prévisionnel et des cotisations fonds travaux. Ainsi l’intégralité de la part du copropriétaire dans le budget prévisionnel, dans les dépenses de travaux non compris dans ce budget ainsi que l’intégralité de ses cotisations fonds travaux de l’année comptable en cours sont immédiatement exigibles.
- Il peut être actionné par le Syndicat des Copropriétaires en paiement, non seulement de toutes les échéances à venir des budgets (prévisionnel et de travaux de l’exercice comptable en cours) et des cotisations fonds travaux, mais également de tout son arriéré de charges impayé.
- Il pourra être poursuivi selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal Judiciaire, procédure rapide, au formalisme simplifié, sans que le Syndicat des Copropriétaires n’ait besoin de justifier d’une urgence quelconquede l’absence de contestation sérieuse ou encore de solliciter une autorisation.
S’agissant d’une mesure exceptionnelle et dérogatoire, la Cour de Cassation, à l’occasion d’un avis sollicité par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, s’est attachée à définir les règles de rédaction de la mise en demeure, préalable nécessaire et impératif de l’usage de cette procédure (Avis du 12.12.2024 n° 15013).
A peine d’IRRECEVABILITE de la procédure accélérée au fond, la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, ainsi que des cotisations fonds travaux.
En conclusion, Mesdames et Messieurs les SYNDICS, pour que vos mises en demeure aux copropriétaires débiteurs soient efficaces, veillez à distinguer précisément du montant global réclamé :
- Les provisions du budget prévisionnel en cours, non réglées
- Les provisions pour les dépenses de travaux non compris dans le budget prévisionnel, non réglées
- Les cotisations fonds travaux de l’année en cours, non réglées.
Il est également prudent de rappeler dans votre mise en demeure le texte des alinéas 1, 2 et 3 de l’article 19-5 de la Loi du 10.07.1965, cité ci-dessus.
Enfin, la recevabilité de l’action étant également conditionnée à l’absence de règlement au terme d’un délai de 30 jours, il est conseillé de conserver l’AR de notification de la mise en demeure.
Le point de départ du délai est le lendemain de la 1ère présentation de la lettre et expire le 30ème jour à 24h00 (articles 64 du Décret du 17.03.1967 et 641 et 642 du Code de Procédure Civile).
