Il est bien connu que les litiges liés aux limites de propriété peuvent devenir particulièrement complexes.
En cas de conflit entre propriétaires voisins concernant les limites de leurs parcelles, il est nécessaire de procéder à un bornage.
Ces questions de limite soulèvent souvent des problèmes annexes liées plutôt à la propriété : Existe-t-il un empiètement d’un bâtiment voisin ? Y a-t-il une difficulté concernant l’exécution d’une servitude ?
Ces questions annexes peuvent parfois complexifier la démarche, voire bloquer le bornage.
Il est donc nécessaire, avant de procéder à un bornage, d’analyser précisément la situation et de déterminer la meilleure procédure à mettre en œuvre.
Si c’est la voie à suivre, il peut être amiable ou judiciaire.
- Le bornage amiable :
Le bornage amiable est le bornage est la première solution à envisager dans la majorité des cas, puisqu’il est plus rapide et moins couteux.
Il se fait par le biais d’un géomètre-expert choisi par l’un des propriétaires ou d’un commun accord par tous les voisins concernés.
L’avocat peut intervenir dès la phase de bornage amiable afin d’être certain que l’ensemble des éléments sont pris en compte : dispositions des anciens actes de propriété, éventuelle prescription acquisitive, signes de mitoyenneté, etc. Des recherches approfondies sont parfois nécessaires.
Durant cette phase, les propriétaires des différentes parcelles concernées doivent tenter de résoudre le litige à l’amiable par des négociations.
La difficulté est qu’il n’est pas possible, dans le cadre d’un bornage amiable, de contraindre son voisin à accepter le plan établi par le géomètre-expert.
En cas de désaccord, la seule solution consiste ainsi à engager une procédure de bornage judiciaire.
Attention : il ne faut jamais signer un procès-verbal de bornage amiable en cas de désaccord ou même de simple doute, puisque dans ce cas le bornage judiciaire ne pourra plus être mis en œuvre (sauf à annuler le bornage amiable ce qui n’est possible que dans des cas restreints).
2. Le bornage judiciaire :
La demande de bornage judiciaire ne doit pas nécessairement être précédée d’un bornage amiable, même si cela est souvent préférable.
Elle doit en revanche impérativement être précédée d’une tentative de conciliation.
L’avocat peut intervenir dans le cadre de cette conciliation, qui peut permettre, si elle est bien menée, de faire le point sur les désaccords et débloquer la situation.
Des solutions sur mesure peuvent être trouvées, intégrant parfois le règlement de litiges annexes, liés à des empiètements ou à la végétation, en plus du bornage.
En cas d’échec de la conciliation, le Tribunal doit être saisi d’une demande de bornage judiciaire par une assignation, après vérification de l’ensemble des conditions de recevabilité : existence ou non d’un bornage antérieur, tentative de conciliation, tribunal compétent, limite bâtie ou non, etc.
Le Tribunal désigne un géomètre-expert inscrit sur les listes auprès de la Cour d’Appel, afin de garantir son impartialité.
Une ou plusieurs réunions sont organisées sur place, en présence de l’ensemble des propriétaires et de leurs avocats.
L’avocat en bornage judiciaire a pour rôle de rechercher tous les éléments permettant de fixer la limite telle que souhaitée par son client.
Pour y parvenir, il peut notamment obtenir des copies d’actes de vente ou de donation, des photographies aériennes même anciennes ou encore des plans de cadastre, remontant souvent au plan napoléonien.
L’expert dresse un rapport dans lequel il propose une limite, en apportant l’ensemble des éléments sur lesquels il se base.
L’avocat peut contester cette analyse par le biais de dires à l’expert.
Après le dépôt du rapport, le Tribunal est à nouveau saisi et désormais chargé d’homologuer ou non le plan de bornage de l’expert judiciaire.
Dans ce cadre, il est à nouveau possible de contester le plan proposé, en apportant une analyse détaillée, fondée sur les éléments issus de la recherche des actes, photographies aériennes et plans.
Le tribunal prendra ensuite une décision qui vaudra bornage, ce qui signifie qu’il n’y a plus lieu, contrairement au bornage amiable, d’obtenir l’accord des parties sur la limite qui est, dans le cas du bornage judiciaire, imposée par le Tribunal.
Ce jugement est susceptible d’appel.
Quand le jugement est définitif, les bornes doivent être implantées, à frais communs, ce qui nécessite souvent une nouvelle intervention de l’avocat, afin d’obtenir la participation de chaque propriétaire concerné.
