Plus que jamais, réduire sa consommation d’énergie devient une préoccupation majeure des foyers français. L’isolation thermique des murs par l’extérieur est l’un des moyens d’y contribuer.
Mais comment isoler les murs de sa maison par l’extérieur, si ces murs se trouvent en limite de propriété, sans risquer un empiètement ?
La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 et son décret d’application du 23 juin 2022 apportent la réponse à cette question en instaurant un droit de surplomb.
Attention, il n’est pas possible d’imposer ce droit de surplomb sans remplir les conditions légales et réaliser les démarches préalables.
Sachez tout d’abord que l’isolation extérieure, en débord de la limite de propriété ne pourra dépasser 35 cm d’épaisseur et devra, sauf meilleur accord du propriétaire voisin, être située à au moins 2 mètres au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol.
Ensuite, compte tenu de l’atteinte au droit de propriété généré pour le voisin, l’exercice de ce droit de surplomb n’est possible que lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.
Afin de compenser l’atteinte au droit de propriété, une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Une procédure précise doit être respectée, à noter que le cas spécifique des immeubles soumis au statut de la copropriété est également prévu par le décret d’application.
- LA NOTICATION N°1
Le propriétaire du bâtiment à isoler notifie par lettre recommandée avec accusé réception ou acte d’huissier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné.
Le nouvel article R113-19 du Code de la Construction et de l’habitation liste précisément les éléments que doit comporter la notification.
- LE DELAI D’OPPOSITION
Un délai de 6 mois à compter de la notification est accordé au propriétaire du fonds voisin pour s’opposer au droit de surplomb et/ou au droit d’accès. Bien entendu cette opposition est strictement conditionnée et encadrée.
En cas d’opposition sur le droit d’accès, le droit de surplomb et/ou l’indemnité, le propriétaire du fond voisin saisit le Président du Tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.
- LA CONVENTION
Pour permettre sa mise en œuvre concrète, le droit de surplomb a été couplé d’un droit d’accès temporaire afin de permettre la mise en place d’échafaudages et du matériel strictement nécessaire à la réalisation des travaux. Une convention consigne ces modalités de mise en œuvre.
La convention doit notamment comporter la localisation et le périmètre d’accès, sa durée, la nature du matériel. La liste est précisée par l’article R113-20 du Code de la Construction et de l’Habitat
- L’ACTE AUTHENTIQUE
Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doivent être constatées par acte authentique ou décision de justice et publié aux hypothèques. Cela permettra notamment l’opposabilité de ce droit aux futurs acquéreurs des biens concernés.
- LA NOTIFICATION N°2
Dès que son choix est fait, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier à son voisin, propriétaire du fonds surplombé, les coordonnées de l’entrepreneur choisi ainsi que ses justificatifs d’assurance.
- LA REALISATION DES TRAVAUX
Le nouvel article R 113-23 du Code de la Construction et de l’Habitation prend le soin de préciser que les travaux d’isolation pourront être réalisés après signature de l’acte authentique et de la convention ou après décision de justice devenue définitive.
Cela sous-entend qu’en cas de procédure d’opposition, les travaux d’isolation doivent rester en suspens.
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Afin de réduire vos factures d’énergie sans réduire vos bonnes relations de voisinage, veiller à respecter les règles de mise œuvre du droit de surplomb !
